在成都春熙路邊，大慈寺旁，是由一大片深灰色中式磚瓦建筑構成的成都遠洋太古里，建筑密度不高，屋頂都以 30 度傾斜著(zhù)。從這片瓦房的西側出發(fā)，穿過(guò)不寬的北紗帽街，就能走到紅星路，那里有另一幢大型購物中心 IFS，大家都記住了它上面那個(gè)圓滾滾、努力向上攀爬的熊貓。

俯視成都遠洋太古里俯視成都遠洋太古里

IFS 隸屬于香港九龍倉集團，而成都遠洋太古里則由太古地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)各持 50% 股權。自從 2007 年在成都拿下這一核心地塊之后，九龍倉就希望將紅星路打造成香港廣東道的盛況——那里坐落著(zhù)這家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最成功、也最為人所熟知的商業(yè)地產(chǎn)項目海港城。同樣在 2008 年，太古地產(chǎn)開(kāi)始和成都市政府接觸，他們的想法聽(tīng)上去也很野心勃勃，“重塑成都市中心”。

這是成都遠洋太古里主持建筑師、 Oval Partnership 董事郝琳的說(shuō)法，他從 2008 年初開(kāi)始介入這個(gè)項目，Oval 同樣從香港發(fā)展起來(lái)，曾經(jīng)負責整合過(guò)上海和臺灣的部分愛(ài)馬仕店鋪，還和畢馬威合作過(guò)社區中心。

在郝琳看來(lái)，占地 10 萬(wàn)多平方米的成都遠洋太古里不僅僅是個(gè)購物中心，這里面包容 6 條街道和保留院落，雖然居民已經(jīng)遷走，但道路依然存在。這塊幾乎破敗的街區的核心是一座始自唐代的古寺大慈寺，而西邊則是成都最繁華的春熙路商圈。在成都人的心目中，后者一直是市中心的代表，只不過(guò)以現在的眼光來(lái)看“有點(diǎn)舊”，那里的品牌以中低端為主，但類(lèi)似于龍抄手和伊藤洋華堂之類(lèi)的地方依然能匯聚大量人氣。

成都遠洋太古里街景成都遠洋太古里街景

成都遠洋太古里街景成都遠洋太古里街景

街景街景

成都人在說(shuō)起這塊新舊混雜的市中心的時(shí)候，似乎都帶著(zhù)一點(diǎn)驕傲的心情。比如本地報紙和論壇會(huì )形容這里是“時(shí)尚主場(chǎng)的金三角”、“各種高大上”。在我們乘坐的出租車(chē)上，聽(tīng)說(shuō)目的地是成都遠洋太古里，女司機熱情推薦了這個(gè)地方：“以前去仁恒置地逛街，現在都去太古里了，比你們北京三里屯還要好些。”但去問(wèn)問(wèn)普通消費者，有些又會(huì )覺(jué)得這里消費太高，走出成都遠洋太古里，穿到馬路對面，就能吃上一碗便宜的小面。

郝琳后來(lái)解釋說(shuō)，他們曾對成都遠洋太古里之外的很大一片地域進(jìn)行過(guò)規劃，包括南糠市街、紅星路，也跟政府溝通過(guò)，但很多尚未實(shí)施。

這似乎是很多舊城改造里出現的問(wèn)題——規劃者看到的不是一片區域的發(fā)展，而是零散的據點(diǎn)。政府邀請的顧問(wèn)和專(zhuān)家們曾建議郝琳把成都遠洋太古里區域建成另一個(gè)寬窄巷子，或者另一個(gè)上海新天地，但這些開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)不適合眼下租戶(hù)的需求：現在租戶(hù)們需要更大的空間，更醒目的存在感。

作為西南門(mén)戶(hù)，成都的商業(yè)地位不可小覷，但在 2010 年以前，這個(gè)城市始終沒(méi)有與之相匹配的商業(yè)中心。在 IFS 和成都遠洋太古里之前，這里只有百盛、仁和春天、美美力誠等老牌百貨店，還有少數如伊勢丹、伊藤洋華堂這樣日企經(jīng)營(yíng)的老牌百貨商場(chǎng)。直到 2010 年后，成都才開(kāi)始有仁恒置地、來(lái)福士這樣的國際購物中心品牌。而 2014 年，IFS 和一街之隔的成都遠洋太古里相繼開(kāi)業(yè)，則將整個(gè)成都商業(yè)地產(chǎn)的升級換代推向新的頂峰。

我們在去年年底 IFS 開(kāi)業(yè)的時(shí)候就報道過(guò)九龍倉攜帶一大批奢侈品品牌“中西部首店”和“西南區旗艦店”亮相的盛況：在 300 個(gè)商戶(hù)中，超過(guò) 90 個(gè)是首次進(jìn)駐成都或西南市場(chǎng)的新品牌。而同樣的情況也出現在了成都遠洋太古里，只不過(guò)由于兼顧歷史建筑，成都遠洋太古里以開(kāi)放式街區的形式把品牌安排成了“快”和“慢”兩層。

“一般做一個(gè)商場(chǎng)，你會(huì )有一個(gè)整體的粗略印象，覺(jué)得很高大上。它的品牌定位是下面最高檔，上面再一層層大眾化。但我們橫著(zhù)來(lái)的，西里-東里-中里是平行的，快區與慢區也通過(guò)最簡(jiǎn)單的一字動(dòng)線(xiàn)連接。西里是有奢侈品的，東里則有很多時(shí)尚活力的品牌，都是年輕人喜歡且買(mǎi)得起的東西，中間剛好有一條街，是 GUCCI 跟 ZARA 之間的中里。我們在這條街上做了一漸變，放置了一些獨立設計師或創(chuàng )意類(lèi)品牌。所以高端、中端、平價(jià)品牌是并行安排的，不會(huì )給你感覺(jué)好像這個(gè)地方高高在上消費不起。”前上海新天地項目營(yíng)銷(xiāo)總監、成都遠洋太古里招商代理公司的經(jīng)理洪濤說(shuō)。

 

就這兩點(diǎn)而言，無(wú)論是成都人，還是來(lái)到成都的外地客，都會(huì )對這樣的消費場(chǎng)所喜聞樂(lè )見(jiàn)。即便他們只是看看，再走到街對面吃一碗小面，終有一天，他們也會(huì )回到這里來(lái)進(jìn)行一次自己謀劃已久的消費：它很有可能是一堂烘焙課，或者是手沖咖啡培訓。

這可能是寬窄巷子無(wú)法做到的。市中心屬于本地人。仿古建筑覆蓋之下的寬窄巷子在商業(yè)品牌上缺乏對本地人的誘惑，它只能屬于游客，只有他們還能在建筑風(fēng)格里找到一些趣味，然而這趣味很可能也留不太長(cháng)。

根據世邦魏理仕的一份報告，2014 年 IFS 以全年零售銷(xiāo)售額 21 億元的成績(jì)拔得購物中心銷(xiāo)售額榜單頭籌。這個(gè)成績(jì)要比銷(xiāo)售額第二名萬(wàn)象城的 16.2 億元多出將近 5 個(gè)億——相當于多出了一個(gè)春熙路伊勢丹百貨的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。而根據仲量聯(lián)行的數據統計，到 2017 年，成都的購物中心總數會(huì )是現在的 3 倍左右，銀泰、大悅城、國貿等都在等待開(kāi)業(yè)的長(cháng)列表中。 屆時(shí)的成都市中心可能又會(huì )再一次被改寫(xiě)。

所謂快慢，當然是成都遠洋太古里自己的說(shuō)法。作為消費者，你能體驗到的情景是這樣的：圍繞大慈寺，奢侈品品牌排成一排，面朝馬路，比如愛(ài)馬仕、GUCCI、卡地亞，當然還有 ZARA 、無(wú)印良品這樣的時(shí)尚品牌，不少品牌占據了一整幢樓，開(kāi)車(chē)經(jīng)過(guò)必然會(huì )看到它們；而再往外走的里巷，則集中了書(shū)店、獨立設計和生活方式類(lèi)品牌，它們和餐飲錯綜在一起，頗像歐洲小城的購物景象；如果想從這里坐地鐵，你還會(huì )經(jīng)過(guò)負一層的電影院，還有面包房、泡芙店等各種小館子。

在成都遠洋太古里周?chē)e逛的時(shí)候，我們發(fā)現旁邊街區還留存著(zhù)一小片原來(lái)的居民樓，稍顯破敗，雖與太古里對比鮮明，但給人一種“我才屬于成都”的感受。等待它的可能是拆毀改造的命運，不用到 2017 年，這一小塊區域或許就會(huì )消失不見(jiàn)。

本文來(lái)自：商業(yè)地產(chǎn)觀(guān)察網(wǎng)