*ST寧通B（200468.SZ）擬通過(guò)出售北京兩套學(xué)區房保殼的消息這兩天“炸開(kāi)了鍋”，各方觀(guān)點(diǎn)異常一致：對實(shí)體經(jīng)濟影響負面，是一個(gè)十分可怕的示范。

去年底以來(lái)，多地房?jì)r(jià)輪番大漲，洶涌之勢已迫使廈門(mén)、蘇州、杭州重啟了限購政策。國家統計局9月19日公布的8月份70城房?jì)r(jià)數據顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格同比上漲的城市高達62個(gè)。

“在目前房?jì)r(jià)暴漲的情況下，債務(wù)高企的地方政府短期能獲得巨大的經(jīng)濟效應，但實(shí)體經(jīng)濟拿地的成本也大大提高。”廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)系副教授丁長(cháng)發(fā)告訴《第一財經(jīng)日報》記者。萬(wàn)博新經(jīng)濟研究院院長(cháng)助理劉哲則向本報記者表示，在經(jīng)歷過(guò)去年的股災、匯改之后，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟下一個(gè)主要風(fēng)險點(diǎn)。甚至有觀(guān)點(diǎn)認為，這一輪房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲、經(jīng)濟房地產(chǎn)化已經(jīng)“綁架”了中國經(jīng)濟。

房地產(chǎn)究竟有沒(méi)有綁架經(jīng)濟？其實(shí)可以從每個(gè)城市對于房地產(chǎn)的依賴(lài)度來(lái)作一番探究。衡量依賴(lài)度有兩個(gè)重要指標：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占國內生產(chǎn)總值（GDP）的比重。《第一財經(jīng)日報》記者以37個(gè)一二線(xiàn)城市作為樣本，對它們的房產(chǎn)“依賴(lài)癥”作了一番梳理。

一線(xiàn)城市依賴(lài)度低

“學(xué)者型官員”、重慶市市長(cháng)黃奇帆多年來(lái)在樓市調控方面有一個(gè)觀(guān)點(diǎn)：堅持每年房地產(chǎn)投資不超過(guò)固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和嚴格控制樓面地價(jià)尤為重要，“超過(guò)25%一定供過(guò)于求，低于25%又供應不足，不適應城市化。”

統計數據顯示，重慶去年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達3751.28億元，占固定資產(chǎn)投資比重為24.23%，剛好低于25%的標準線(xiàn)。除此之外，重慶的房?jì)r(jià)也一直較為平穩。

全國其他城市情況如何？《第一財經(jīng)日報》記者對37個(gè)一二線(xiàn)城市2015年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重進(jìn)行了統計，有17個(gè)城市超過(guò)了30%，有7個(gè)超過(guò)了40%。

上海和北京的這一比例均超過(guò)了50%，分別為54.61%和52.89%。緊隨其后的是海口、杭州、昆明、廈門(mén)、深圳、東莞和廣州。

不過(guò)，北京、上海、深圳、廣州等城市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重雖然高，卻并不意味著(zhù)它們對于房地產(chǎn)的依賴(lài)度就高。

固定資產(chǎn)投資主要包括三大部分：基礎建設投資、工業(yè)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。北上廣深等一線(xiàn)發(fā)達城市的基礎設施相對較為完善，投資需求并不多；產(chǎn)業(yè)也由工業(yè)主導轉變?yōu)榉?wù)業(yè)主導，工業(yè)投資的增長(cháng)很少；但這些城市的人口還是處于凈流入狀態(tài)，房地產(chǎn)領(lǐng)域仍有較大的投資空間，因此房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重自然較高。

相比之下，中西部地區的長(cháng)沙、南昌、重慶、合肥等城市，房地產(chǎn)投資的比重之所以不高，主要原因在于這些城市及所在的省份還處于工業(yè)化和城鎮化的過(guò)程中，無(wú)論是工業(yè)投資還是基建投資的總量都很大。

這些城市依賴(lài)房地產(chǎn)

相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重更能反映一個(gè)城市對房地產(chǎn)的依賴(lài)度。

數據顯示，37個(gè)一二線(xiàn)城市樣本中，13個(gè)城市對于房地產(chǎn)的依賴(lài)度較大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重超過(guò)了20%。其中海口（39.3%）、昆明（36.56%）、貴陽(yáng)（34.76%）名列前三，西安、鄭州、杭州、福州、重慶、武漢、成都等城市亦進(jìn)入前十。

海口的比重之所以高，因為其所處的海南是國際旅游島，旅游和房地產(chǎn)是最重要的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的占比很少。

昆明和貴陽(yáng)對于房地產(chǎn)依賴(lài)度高，原因在于，它們經(jīng)濟較為落后，這幾年正處于快速城鎮化和工業(yè)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的增量較大。

貴州省政府參事胡曉登教授表示，與沿海省份有兩三個(gè)中心城市不同，省會(huì )是貴州、云南等中西部省份的單極核心城市，幾乎全省最好的教育、醫療資源都集中于此。因此，貴陽(yáng)這樣的省會(huì )城市對省內其他地方有很強吸引力。

相比之下，四大一線(xiàn)城市房地產(chǎn)投資占GDP的比重均低于20%。其中，北京為18.4%、上海為13.9%、廣州為11.81%，深圳只有7.6%，在本報所選的樣本城市中墊底。

一線(xiàn)城市的地產(chǎn)依賴(lài)度偏低有兩方面原因。首先，一線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)體系十分完善，盡管房?jì)r(jià)比較貴，但對房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高；其次，超大城市已經(jīng)進(jìn)入到嚴格控制城市邊界和城市人口規模的階段，新增的土地供應明顯減少，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的體量也得到嚴格控制。

大連、哈爾濱等城市，房地產(chǎn)投資占GDP的比重雖然不高，但并不表明它們不依賴(lài)房地產(chǎn)，而是這些城市過(guò)去供應量很大、庫存高企，人口流入明顯減少，因此近兩年來(lái)，開(kāi)發(fā)商拿地和開(kāi)發(fā)投資也就大大降低了。

實(shí)際上這些城市仍然十分依賴(lài)房地產(chǎn)，并且通過(guò)各種方式在救樓市。比如沈陽(yáng)最近出臺了樓市新政，支持大中專(zhuān)畢業(yè)生購買(mǎi)商品住房，并規定畢業(yè)時(shí)間不超過(guò)8年的大中專(zhuān)畢業(yè)生，可以提取父母的公積金支付購房首付款。

與大連、哈爾濱等東北城市相似，廣大三四線(xiàn)城市由于過(guò)去幾年大規模的土地出讓、供應量很大，庫存高企，因此從2014年后，開(kāi)發(fā)商拿地和投資大幅減少。本報記者對泉州、金華、襄陽(yáng)、常德、九江、北海、威海、徐州等8個(gè)三線(xiàn)城市的統計顯示，這些城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占GDP的比重都低于20%，不少城市都低于10%，比如常德只有4.48%，九江只有6.99%。

2010年之后，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市的限購，不少開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)軍三四線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市的城市建設和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)乃至經(jīng)濟增長(cháng)都突飛猛進(jìn)，但由于當地的需求較為有限，不少人口還在向一二線(xiàn)城市轉移，因此這些城市的地產(chǎn)很快就明顯過(guò)剩。換句話(huà)說(shuō)，并不是這些城市不想依賴(lài)房地產(chǎn)，而是已經(jīng)沒(méi)法依賴(lài)了。

下一個(gè)風(fēng)險點(diǎn)

從上述數據看，在經(jīng)濟下行壓力依舊不小的背景下，有的城市確實(shí)對于房地產(chǎn)有著(zhù)相當程度的依賴(lài)，也有的城市房?jì)r(jià)出現了大幅上漲，但并非將一切都壓在了房地產(chǎn)之上。當然，如果房?jì)r(jià)繼續飆漲，后果不堪設想。

劉哲向本報記者表示，本輪的樓市狂熱，并不是實(shí)際購買(mǎi)力提高或剛性需求增長(cháng)支撐的，更多的是受到實(shí)體經(jīng)濟、政策因素、預期變化、金融因素、房地產(chǎn)商、地方政府財政和業(yè)績(jì)訴求等因素的影響。這使得房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險會(huì )加速集聚，在經(jīng)歷過(guò)去年的股災、匯改之后，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟下一個(gè)主要風(fēng)險點(diǎn)。

“隨著(zhù)人口周期對于房地產(chǎn)支撐作用的減弱，金融拉動(dòng)效應越來(lái)越明顯，中國房地產(chǎn)增量的黃金期已經(jīng)過(guò)去，今后更多地將處于一個(gè)存量期。”劉哲表示，中國經(jīng)濟的未來(lái)取決于培育新供給新動(dòng)能。從簡(jiǎn)單地出賣(mài)資源、環(huán)境、勞動(dòng)等硬價(jià)值，到附加上更多軟價(jià)值，這將是傳統供給向新供給的轉型升級之道。

在丁長(cháng)發(fā)看來(lái)，本輪房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲對實(shí)體經(jīng)濟的傷害不小。第一，資源的錯誤配置——因為房地產(chǎn)的賺錢(qián)效應，大量資金脫實(shí)就虛；第二，對于消費有擠出效應——大量的家庭資金進(jìn)入房地產(chǎn)，別的消費就大幅度減少了；第三，高房?jì)r(jià)對生活生產(chǎn)成本有傳導效應，勞動(dòng)力成本、攤在各種商品上的成本也隨之提高；第四，階層分化——有房的財富就多，沒(méi)房的更加買(mǎi)不起，階層固化非常嚴重。

“我們接下來(lái)主要做的就是多管齊下，拿出實(shí)實(shí)在在的解決舉措。一是進(jìn)行金融機構改革，增加中小金融機構，通過(guò)制度創(chuàng )新，對應中小企業(yè)。另一方面，解決地方政府對于土地財政的依賴(lài)問(wèn)題。”丁長(cháng)發(fā)說(shuō)。

事實(shí)上，今年7月26日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議在部署下半年經(jīng)濟工作、做好“三去一降一補”的同時(shí)，首次提出了中國要抑制資產(chǎn)泡沫。市場(chǎng)各方分析認為，“資產(chǎn)泡沫”可能主要指的就是房地產(chǎn)泡沫。

中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛教授對本報記者表示，凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩的城市，都是土地供應比較寬松的，供應節奏也比較好。如果政府不是想把土地價(jià)格推高，而是想讓經(jīng)濟健康平穩，應該有操作的辦法。