中南建設(shè)(000961)

事件：

5月30日晚公司公布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃草案，擬向激勵(lì)對(duì)象授予股票1.38億份，占總股本的3.73%，其中首次授予1.12萬(wàn)份，占公司總股本的3.02%。

點(diǎn)評(píng)：

（1）持續(xù)大手筆激勵(lì)，彰顯公司信心，綁定業(yè)務(wù)骨干

5月30日晚公司公布股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃草案，擬向激勵(lì)對(duì)象授予股票1.38億份，占總股本的3.73%，其中首次授予1.12萬(wàn)份，占公司總股本的3.02%，激勵(lì)對(duì)象為地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)總部和區(qū)域有關(guān)負(fù)責(zé)人員及業(yè)務(wù)骨干人員共計(jì)486人，行權(quán)價(jià)為8.49元。行權(quán)條件為19/20/21年相對(duì)17年歸母凈利潤(rùn)增速分別為560%/1060%/1408%，可知對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)分別為40/70/90億元。此前2015年、2017年公司兩度頒布股權(quán)員工持股計(jì)劃、2018、2019年兩度頒布針對(duì)業(yè)務(wù)骨干的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，一方面展現(xiàn)出公司對(duì)業(yè)務(wù)骨干的重視與厚愛(ài)，另一方面彰顯公司對(duì)兌現(xiàn)業(yè)績(jī)信心十足。

（2）銷(xiāo)售持續(xù)向好，重視拿地質(zhì)量，承諾業(yè)績(jī)兌現(xiàn)為大概率事件

19年1-4月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積378萬(wàn)方，累計(jì)增速達(dá)到34.9%，環(huán)比1-3月提升5.7個(gè)PCT；累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額462.8億元，約占全年銷(xiāo)售目標(biāo)的23%，累計(jì)增速28.9%環(huán)比1-3月提升4.4PCT，銷(xiāo)售均價(jià)1.22萬(wàn)元/平左右，環(huán)比持平。4月公司位列銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額百?gòu)?qiáng)16、13名，比3月名次分別上升了1、3名，展現(xiàn)公司銷(xiāo)售逐漸向好的態(tài)勢(shì)。拿地方面公司更注重質(zhì)量，聚焦二線(xiàn)、強(qiáng)三線(xiàn)。2019年1-4月公司累計(jì)新增計(jì)容建面229萬(wàn)方，同比增速為-31.7%，環(huán)比前三月降低1.3個(gè)PCT，累計(jì)拿地-銷(xiāo)售金額比、面積比分別為0.36、0.51，環(huán)比前3月繼續(xù)下降。1-4月公司累計(jì)新增項(xiàng)目14個(gè)，拿地繼續(xù)集中在二線(xiàn)的省會(huì)城市（如杭州、西安、濟(jì)南、廈門(mén)）及長(zhǎng)三角強(qiáng)三線(xiàn)城市（如南通、鎮(zhèn)江），為長(zhǎng)期具備發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校瑸楣矩浿祪?chǔ)備再添分量，也為公司未來(lái)業(yè)績(jī)釋放增添籌碼。

（3）業(yè)績(jī)高增+毛利率提升邏輯持續(xù)有效。

18年底公司已售未結(jié)貨值預(yù)計(jì)達(dá)5700億，支持公司業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)。截至18年末業(yè)績(jī)鎖定率高達(dá)275%，為公司銷(xiāo)售規(guī)模高增長(zhǎng)背書(shū)。18年公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為20%，提升空間可期：1）隨公司管理改善后高毛利項(xiàng)目逐漸步入結(jié)轉(zhuǎn)階段，拉高整體毛利率；2）長(zhǎng)期公司資產(chǎn)負(fù)債水平下降帶來(lái)融資成本降低，助力毛利提升。

投資建議：

我們認(rèn)為股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃的落地彰顯公司信心，對(duì)公司核心骨干激勵(lì)作用明顯，公司業(yè)績(jī)有望加速釋放，結(jié)合公司堅(jiān)持快周轉(zhuǎn)模式，銷(xiāo)售規(guī)模、業(yè)績(jī)水平均處于快速增長(zhǎng)階段，在手貨值充裕且土地儲(chǔ)備以二線(xiàn)及長(zhǎng)三角強(qiáng)三線(xiàn)為主。基于此，我們預(yù)計(jì)公司19/20年歸母凈利潤(rùn)分別為40.6億元、70.7億元，對(duì)應(yīng)EPS分別由1.10元、1.91元，對(duì)應(yīng)PE分別為8.12、4.67倍，給予公司2019年10倍估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)為11元，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度超預(yù)期，公司銷(xiāo)售不及預(yù)期