房地產(chǎn)去庫存，一頭連著(zhù)供給側結構性改革，一頭牽著(zhù)百姓安居夢(mèng)想，牽一發(fā)而動(dòng)全身。

今年前四月，我國經(jīng)濟總體運行平穩、結構優(yōu)化，去庫存指標出現積極變化，房產(chǎn)投資回升，新開(kāi)工信心有所恢復。而一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯露“體虛火旺”跡象，個(gè)別城市出現“天價(jià)地”。

新型城鎮化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好滿(mǎn)足房地產(chǎn)剛性需求和改善性需求，去庫存就能夠在“有房子就要有人住，有人就要有住房”目標下實(shí)現。

銷(xiāo)售升溫：去庫存初顯成效

國家統計局公布1至4月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，開(kāi)發(fā)商投資意愿增強，銷(xiāo)售持續升溫，去庫存取得初步成效。

數據顯示，4月末全國商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬(wàn)平方米，比2月末減少1241萬(wàn)平方米，已連續兩個(gè)月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬(wàn)平方米，比2月末減少1546萬(wàn)平方米，并低于去年末規模。隨著(zhù)銷(xiāo)售市場(chǎng)持續升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。

商品房去庫存取得初步效果，有助于改善市場(chǎng)供需關(guān)系，減輕后期去化壓力，穩定市場(chǎng)預期。購房者購房意愿提升，也有助于改善開(kāi)發(fā)商現金流，降低負債壓力，恢復開(kāi)工信心。這是好勢頭，有助于經(jīng)濟企穩，緩解壓力，為經(jīng)濟轉型和改革創(chuàng )造更多空間。

但必須看到，當前樓市回暖主要是一線(xiàn)城市及其周邊城市、部分二線(xiàn)城市拉動(dòng)，三四線(xiàn)城市基本沒(méi)有反彈。房地產(chǎn)區域性、結構性分化依然是主要問(wèn)題。1至4月，重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積增速比非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)。4月末，重點(diǎn)城市商品房待售面積2.72億平方米，比3月末減少600萬(wàn)平方米，比去年末減少397萬(wàn)平方米；非重點(diǎn)城市待售面積4.55億平方米，比3月末減少226萬(wàn)平方米，但比去年末增加1233萬(wàn)平方米，去庫存壓力仍大。

要按中央要求，分城施策、差別化調控，才能有序消化房地產(chǎn)庫存，以供給側結構性改革應對去庫存層次性、差異化挑戰。

協(xié)同推進(jìn)：去庫存任重道遠

日前上海公布《關(guān)于推進(jìn)供給側結構性改革促進(jìn)工業(yè)穩增長(cháng)調結構促轉型的實(shí)施意見(jiàn)》，提出優(yōu)化供給結構、深化制度改革等著(zhù)力點(diǎn)。江蘇、浙江、湖北、甘肅、四川、重慶、青海、廣東、貴州等地也出臺供給側改革整體實(shí)施方案。在這些方案中，“三去一降一補”任務(wù)是統一的。

眾所周知，房地產(chǎn)上、下游是鋼材、水泥、家電、家居等行業(yè)，并與房地產(chǎn)金融、土地抵押密不可分。隨著(zhù)人力成本上升和綠色建材發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)還面臨“去庫存”“降成本”雙重壓力。穆迪公司最新發(fā)布報告指出，一二線(xiàn)城市地價(jià)上漲、三四線(xiàn)城市去庫存，使房地產(chǎn)企業(yè)成本面臨“前后夾擊”。

不能通過(guò)加杠桿去庫存，不宜搞大力度刺激。必須遏制地方政府“炒地”、投機資本“炒房”之風(fēng)，要通過(guò)供給側改革，給房地產(chǎn)企業(yè)轉型創(chuàng )新以機會(huì )，使其輕裝上陣，更多參與深化住房制度改革。

“適度加強對自住型住房消費的鼓勵措施，加速去庫存，一方面減輕經(jīng)濟下行壓力，釋放和化解風(fēng)險，另一方面可加快滿(mǎn)足自住型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。這與過(guò)去通過(guò)房地產(chǎn)‘強刺激’來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟的做法絕然不同。”財達證券首席宏觀(guān)分析師宣宇說(shuō)。

必須看到，“三去一降一補”的內在聯(lián)系決定了去庫存不能找“接盤(pán)俠”，不能靠“打雞血”一蹴而就。

面對北上廣深等房?jì)r(jià)暴漲，住房和城鄉建設部部長(cháng)陳政高承認，市場(chǎng)分化日趨嚴重，“一線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市情況大不一樣，給我們調控帶來(lái)了挑戰。”

上海市供給側方案強調，圍繞“中國制造2025”和科創(chuàng )中心建設，推動(dòng)科技成果轉化、批量生產(chǎn)和應用，建設100家示范性智能工廠(chǎng)或數字化車(chē)間，帶動(dòng)1000家企業(yè)實(shí)施智能化改造；江蘇省提出激發(fā)企業(yè)創(chuàng )新、科研機構和高校創(chuàng )新、市場(chǎng)轉化科技成果，到2020年，科技進(jìn)步貢獻率達65%，培育形成納米科技等10個(gè)左右全球有影響、附加值高的產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新集群。“三去一降一補”，綜合改革，產(chǎn)城融合、產(chǎn)業(yè)升級，才是去庫存的正途。

精準發(fā)力：去庫存指針明確

房地產(chǎn)去庫存，是一個(gè)全局性戰略問(wèn)題。“十三五”規劃綱要提出“三個(gè)1億人”城鎮化目標和“人地錢(qián)”掛鉤政策。國務(wù)院頒布的《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮化建設的若干意見(jiàn)》，共同構成去庫存任務(wù)戰略框架：人的城鎮化。

近日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議強調，要按照加快提高戶(hù)籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區域性、結構性問(wèn)題，實(shí)行差別化的調控政策。

“促進(jìn)農業(yè)轉移人口市民化與新型城鎮化是房地產(chǎn)去庫存的核心內容。大量場(chǎng)外資金加杠桿和投資投機推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，嚴重背離政策初衷。”宣宇說(shuō)，必須真正把思想和行動(dòng)統一到中央決策部署上來(lái)，確保有效化解房地產(chǎn)庫存與加快推進(jìn)新型城鎮化有機統一。

以“人的城鎮化”為核心特征的新型城鎮化，是我國經(jīng)濟轉方式調結構的戰略重點(diǎn)，承載著(zhù)全面建成小康社會(huì )的重大使命。新型城鎮化不再僅僅是“土地”城鎮化，而更多轉向“人”的城鎮化，這才是去庫存服務(wù)的根本目標。

當前我國正處于戶(hù)籍人口城鎮化率30%至70%快速發(fā)展區間，新市民潛在住房需求巨大。鼓勵自住型住房需求，限制投資投機，房地產(chǎn)回歸居住屬性，才能給創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新提供更多空間，解經(jīng)濟轉型升級之需。

“2015年末中國商品房待售總面積達7.19億平方米。要化解這個(gè)庫存，不是一件容易的事情。”國家發(fā)展和改革委員會(huì )主任徐紹史說(shuō)，要加快農民工市民化進(jìn)度，擴大住房需求，同時(shí)加快棚戶(hù)區改造和保障房建設；深化住房制度改革，堅持購租并舉；因地制宜，區別應對一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市；對房?jì)r(jià)漲速快、漲幅高的城市，采取相應手段，抑制不合理投機性需求。“化解房地產(chǎn)庫存這個(gè)任務(wù)是比較艱巨的，要有耐心。”

世界規模最大的新型城鎮化，正釋放巨大潛在需求。讓去庫存與大量得不到滿(mǎn)足的需求相銜接，我們的目標任務(wù)一定能夠達到。

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